¿Qué es el bono pie? Cómo funciona y cuánto te cuesta de verdad
Te ofrecen entrar a un departamento sin poner casi nada. Suena a regalo, pero no lo es: el precio que se declara al banco sube, tu crédito crece y ese aumento te acompaña durante los treinta años. Este es el cálculo completo, con números.
Qué es el bono pie
El bono pie es un incentivo comercial con el que una inmobiliaria —o a veces un vendedor particular— cubre parte o la totalidad del pie que deberías pagar al comprar. Está pensado para quien tiene sueldo suficiente para pagar un dividendo, pero no tiene los millones ahorrados que exige el pie.
En Chile el pie suele ser entre un 10% y un 20% del valor de la propiedad. Sobre un departamento de 2.200 UF, eso son unos 440 UF: cerca de 18 millones de pesos que tienes que tener en la cuenta el día de la firma. El bono pie promete resolver justamente eso.
La idea en una línea: no te rebajan el precio. Le declaran al banco uno más alto para que el crédito alcance a cubrir el pie.
Cómo funciona: el precio de la escritura
Acordaste comprar en 2.200 UF. Si la inmobiliaria te ofrece un bono pie del 20%, en la escritura no va a decir 2.200: va a decir un precio mayor, calculado para que el 80% que presta el banco alcance a cubrir el precio real completo.
La fórmula es simple:
- Precio de escritura = precio real ÷ (1 − bono)
- Crédito = precio de escritura × lo que financia el banco
- Lo que pones tú = precio real − crédito
Con 2.200 UF y un bono del 20%: la escritura dirá 2.750 UF, el banco prestará 2.200 UF, y tú pondrás cero de pie. La propiedad sigue siendo la misma y sigue valiendo lo mismo. Lo único que cambió es cuánta deuda tomaste.
Un ejemplo con números reales
Mismo departamento, mismas condiciones de crédito: 2.200 UF, banco financia el 80%, tasa 4,5% y 30 años de plazo. La única diferencia es si hay bono pie o no.
| Sin bono | Con bono 20% | |
|---|---|---|
| Precio en la escritura | 2.200 UF | 2.750 UF |
| Crédito hipotecario | 1.760 UF | 2.200 UF |
| Pie de tu bolsillo | 440 UF | 0 UF |
| Gastos operacionales | 44 UF | 55 UF |
| Dividendo mensual | 9,4 UF | 11,7 UF |
Ahorras 440 UF el día de la firma. A cambio, cada mes pagas 2,3 UF más —unos 95 mil pesos— durante 360 meses. Y los gastos de escrituración también suben, porque se calculan sobre el precio declarado.
Cuánto te cuesta en realidad
Aquí está el número que nadie te muestra en la sala de ventas. Esas 2,3 UF mensuales, multiplicadas por los 30 años del crédito, suman 841 UF: más de 34 millones de pesos.
Por cada peso que no pones hoy, terminas pagando 1,91 pesos. Las 440 UF que te ahorraste en la firma te cuestan 841 UF repartidas en tres décadas. Casi el doble.
Visto de otra forma: tu dividendo sube un 25% de manera permanente. Si el de 9,4 UF ya te apretaba el presupuesto, el de 11,7 UF probablemente no sea sostenible — y ese es el riesgo real del bono pie, más allá de la matemática.
Hasta dónde llega el bono pie
El bono no puede ser cualquier número. El tope lo pone el banco: el bono máximo es 100% menos lo que financia el banco. En ese punto el crédito iguala exactamente el precio real y tú no pones nada. Más allá, el banco te estaría prestando más de lo que vale la propiedad.
| El banco financia | Bono máximo | Precio en la escritura |
|---|---|---|
| 75% | 25% | 2.933 UF |
| 80% (lo habitual) | 20% | 2.750 UF |
| 85% | 15% | 2.588 UF |
| 90% | 10% | 2.444 UF |
¿Conviene o no?
No hay una respuesta única. Depende de qué estés resolviendo.
Puede tener sentido si…
- Tienes ingresos sólidos y estables, pero todavía no juntas el pie, y esperar dos años más significa comprar más caro.
- El dividendo con bono sigue siendo cómodo dentro de tu presupuesto, no al límite.
- Vas a vivir ahí muchos años, así que el sobreprecio de la escritura se diluye en el tiempo.
Piénsalo dos veces si…
- Es una inversión para arrendar: el arriendo va a tener que cubrir un dividendo 25% más alto, y ahí muchos proyectos dejan de dar.
- Piensas vender en pocos años. La propiedad vale lo que vale, no lo que dice la escritura: al vender recibes el precio real, pero arrastras una deuda calculada sobre el inflado.
- El dividendo con bono te deja sin holgura. Un crédito a 30 años tiene tiempo de sobra para que algo salga distinto a lo planeado.
La polémica de diciembre de 2025
Hasta hace poco el bono pie era un argumento de venta más. En diciembre de 2025 se transformó en un conflicto abierto entre la industria inmobiliaria y la banca.
Todo partió cuando la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) le pidió a la Comisión para el Mercado Financiero que interviniera. Su reclamo apuntaba a los casos en que parte del pie declarado en la escritura no lo aporta realmente el comprador. La ADI lo calificó como una mala práctica y como una forma de competencia desleal que afecta la credibilidad, la transparencia y la sostenibilidad del sector.
Días después, la Cámara Chilena de la Construcción envió una carta a sus socios instándolos a abstenerse de usar el mecanismo. La Asociación de Bancos respondió pidiéndole al gremio inmobiliario que entregara antecedentes concretos: nombres, operaciones, casos.
Durante 2026 el bono pie sigue existiendo, pero con bancos bastante más atentos a la tasación y a la coherencia entre el precio declarado y el de mercado.
El riesgo legal que casi nadie menciona
Esta es la parte que no aparece en la sala de ventas. Cuando se declara al banco un precio superior al realmente acordado, distintos abogados han advertido que la operación podría cruzar líneas que van más allá de lo comercial.
- Ley General de Bancos. Se entrega información al banco que no refleja el precio real de la operación. Esa ley contempla sanciones penales para quien obtiene créditos entregando información falsa o incompleta.
- Normativa de la CMF. La tasación queda respaldando un precio que no corresponde al valor efectivamente pactado.
- Ley de Delitos Económicos. Al tratarse de un contrato simulado que ambas partes conocen, especialistas plantean que habría que evaluar si se perjudica a un tercero, lo que podría derivar en responsabilidades civiles y penales.
Ojo con quién queda expuesto. El comprador es quien firma la escritura y quien declara ante el banco. No es la inmobiliaria la que aparece pidiendo el crédito.
Y hay un riesgo más terrenal que el judicial: si el dividendo inflado termina siendo más de lo que puedes pagar, lo que viene no es una multa sino un incumplimiento de contrato, con la propiedad como garantía. Ese es el escenario que preocupa a los reguladores.
Qué hacer si te lo ofrecen
- Pide por escrito cuál es el precio real acordado y cuál va a quedar en la escritura. Si hay resistencia a ponerlo en papel, ya sabes algo importante.
- Calcula el dividendo con el crédito inflado, no con el precio real. Ese es el número que vas a pagar por 20 o 30 años.
- Pregunta por alternativas legítimas antes de decidir. El subsidio Fogaes del Estado apoya la compra de vivienda nueva sin inflar ningún precio, y en 2026 amplió su tope y su cobertura.
- Si es para arrendar, revisa si el arriendo alcanza a cubrir el dividendo más alto. Muchos proyectos dejan de dar justo ahí.
Preguntas frecuentes
¿El bono pie es un descuento?
No. La inmobiliaria no rebaja el precio: declara al banco uno mayor para que el crédito cubra el pie. Pagas lo mismo por la propiedad, pero con más deuda y un dividendo más alto durante todo el crédito.
¿Cuánto sube el dividendo con bono pie?
Depende del bono y de cuánto financie el banco. En el ejemplo de 2.200 UF con banco al 80% y bono del 20%, el dividendo pasa de 9,4 a 11,7 UF: sube alrededor de un 25%.
¿Cuál es el bono pie máximo posible?
El máximo es 100% menos lo que financia el banco. Si el banco presta el 80%, el bono máximo útil es 20%: ahí el crédito iguala el precio real y no pones pie. Sobre eso, el banco te estaría prestando más que el valor de la propiedad.
¿Es legal el bono pie en Chile?
No es un producto regulado sino una práctica comercial, y está cuestionada. En diciembre de 2025 la ADI le pidió a la CMF que interviniera y la Cámara Chilena de la Construcción instó a sus socios a abstenerse. Distintos abogados han advertido que declarar al banco un precio superior al real podría infringir la Ley General de Bancos y la Ley de Delitos Económicos, con eventuales consecuencias civiles y penales. Quien firma la escritura y declara ante el banco es el comprador. Antes de firmar, deja por escrito el precio real y el de la escritura.
¿Afecta el bono pie cuando venda la propiedad?
Sí. La propiedad vale lo que vale en el mercado, no lo que dice la escritura. Al vender recibes según el precio real, pero el saldo del crédito se calculó sobre el precio inflado: tu ganancia termina siendo menor de lo que parecía.
Calcula tu caso, no el del ejemplo
La calculadora de SmartIn tiene el bono pie incorporado. Pones tu precio, el porcentaje que te ofrecen y cuánto financia el banco, y te muestra al instante el precio de la escritura, tu dividendo real, cuánta deuda extra tomas y qué pasa con la rentabilidad si es para arrendar.
Probar gratis la calculadoraLos valores de este artículo son referenciales y sirven para ilustrar el cálculo. Cada banco tiene sus propias condiciones de tasa, plazo y financiamiento. SmartIn entrega herramientas de análisis y no constituye asesoría financiera ni legal: revisa las condiciones con tu ejecutivo bancario, y si vas a firmar con bono pie, con un abogado.