DFL2, 55 bis y 27 bis: los beneficios tributarios de invertir en propiedades
En la sala de ventas los nombran todos juntos, como si vinieran en el mismo paquete. En la práctica cada uno tiene su tope, su plazo y sus requisitos — y uno de ellos casi nunca aplica al caso que más te prometen. Esto es lo que realmente te ahorra cada uno.
Los cuatro beneficios, en una tabla
Antes de entrar en detalle, el panorama completo. Fíjate en la columna de la derecha: ahí está lo que casi nunca te cuentan.
| Beneficio | Qué te da | La letra chica |
|---|---|---|
| DFL2 | Arriendo sin impuesto a la renta y contribuciones a la mitad | Máximo 2 viviendas por persona, hasta 140 m². La rebaja de contribuciones tiene fecha de término. |
| 55 bis | Rebaja los intereses del crédito de tu base imponible | Depende de tu renta. Sobre 150 UTA anuales el beneficio es cero. |
| 27 bis | Recuperar el IVA de la compra | No aplica a viviendas DFL2 arrendadas como habitación. Es el más malentendido de los cuatro. |
| Exención 8.000 UF | Ganancia de la venta libre de impuesto | Es un tope acumulado para toda tu vida, no por propiedad. |
DFL2: el más potente, y el más malentendido
El Decreto con Fuerza de Ley N°2, de 1959, creó una franquicia para las llamadas viviendas económicas: las que no superan los 140 m² construidos por unidad. En el cálculo no entran la piscina, el jardín ni el estacionamiento.
Si tu propiedad está acogida al DFL2, obtienes dos cosas que impactan directamente en la rentabilidad de un arriendo:
- Los ingresos por arriendo no constituyen renta. No pagas Global Complementario por ellos. Si arriendas en $700.000 al mes, esos $8,4 millones al año no entran a tu declaración.
- Contribuciones rebajadas al 50%. Si pagabas $400.000 al año, pagas $200.000.
Dos límites que cambian el cálculo. Desde la Ley 20.455, de 2010, solo dos viviendas adquiridas por compra gozan de los beneficios por persona natural. Y la rebaja de contribuciones no es para siempre.
El plazo de la rebaja depende de los metros construidos y se cuenta desde la recepción municipal de la vivienda, no desde que tú la compraste. Este detalle es importante: si compras un usado de 2015, buena parte del plazo ya se consumió.
La exención del arriendo, en cambio, se mantiene mientras la propiedad conserve su calidad de DFL2 y estés dentro de las dos viviendas permitidas.
55 bis: rebajar los intereses del crédito
El artículo 55 bis de la Ley de la Renta permite rebajar de tu base imponible los intereses pagados en el año por un crédito con garantía hipotecaria. Ojo con la palabra: intereses. No el capital, no los seguros, no las comisiones. En los primeros años del crédito la mayor parte del dividendo son intereses, así que ahí el beneficio pesa más.
Lo que casi nunca se menciona: el beneficio depende de cuánto ganas, y sobre cierto nivel simplemente desaparece.
| Tu renta anual | Qué puedes rebajar |
|---|---|
| Menos de 90 UTA | El 100% de los intereses, con tope de 8 UTA |
| Entre 90 y 150 UTA | Una parte, que va bajando según una fórmula a medida que sube tu renta |
| Más de 150 UTA | Nada. El beneficio no aplica |
Detalle práctico: el 55 bis no te devuelve plata directamente. Reduce la base sobre la que se calcula tu impuesto, así que lo que te ahorras depende de tu tramo. Si estás en un tramo bajo, el ahorro real puede ser mucho menor de lo que sugiere el monto de intereses.
27 bis: el IVA que casi nunca vas a recuperar
Este es el beneficio que más se nombra mal, y vale la pena detenerse.
El artículo 27 bis de la Ley del IVA permite a un contribuyente pedir la devolución del remanente de crédito fiscal acumulado por la compra de activo fijo. La versión que circula en las salas de ventas es: compra un departamento nuevo para arrendar y recuperas el IVA.
En general, no funciona así. El SII concluyó en 2024, en los Oficios N°1017 y N°1452, que el mecanismo del 27 bis no es aplicable a las viviendas económicas acogidas al DFL2, por tratarse de activos que no se destinan a una actividad gravada con IVA.
La lógica es simple cuando se ve completa: el arriendo de una vivienda sin amoblar está exento de IVA. Si tu actividad no genera IVA de salida, no hay contra qué imputar el crédito de la compra, y por lo tanto no hay remanente que devolver.
Existen situaciones donde sí puede aplicar —desde la tercera unidad en adelante, cuando la propiedad ya no goza de la franquicia del DFL2, o cuando el destino es una actividad efectivamente gravada— pero son casos bastante más específicos que el del inversionista que compra su primer o segundo departamento para arrendar.
Si te ofrecen la recuperación de IVA como parte del atractivo de una inversión, pide que te expliquen exactamente bajo qué figura, y consúltalo con un contador antes de considerarlo en tus números.
Los 8.000 UF de ganancia sin impuesto
Cuando vendes una propiedad, la utilidad puede quedar exenta de impuesto hasta un tope acumulado de 8.000 UF durante toda tu vida. No es por propiedad: es por persona.
Un ejemplo simple. Compraste en 3.000 UF y vendiste en 4.500: tu ganancia fue de 1.500 UF. Como estás dentro del tope acumulado, no pagas impuesto por esa utilidad.
¿Y si te pasas? Supongamos que a lo largo de los años acumulaste 10.000 UF de ganancia. Las primeras 8.000 quedan exentas y las 2.000 restantes quedan afectas. Sobre ese exceso puedes elegir:
- Pagar un impuesto único del 10% sobre las 2.000 UF, o
- Incorporar esa ganancia a tu base del año y tributar según tu tramo de Global Complementario.
Cuál conviene depende de tu tramo. Si estás en uno alto, el 10% suele ser mejor; si estás en uno bajo, puede convenir lo contrario.
Cómo se combinan de verdad
El escenario que se suele presentar es: departamento nuevo, DFL2, con crédito hipotecario, para arrendar. Así queda cuando se aplican los criterios reales:
| Beneficio | ¿Aplica? | Por qué |
|---|---|---|
| DFL2 — arriendo exento | Sí | Si es tu primera o segunda vivienda acogida |
| DFL2 — contribuciones al 50% | Sí | Durante el plazo que corresponda por metraje |
| 55 bis — intereses | Depende | Solo si tu renta anual está bajo 150 UTA |
| 27 bis — IVA | No | El arriendo habitacional no genera IVA contra el cual imputar |
| Exención 8.000 UF | Sí | Al vender, dentro del tope acumulado de tu vida |
Qué significa esto en tu rentabilidad
Los beneficios tributarios no son un adorno: cambian el número final. Pero conviene incorporarlos con criterio.
- La exención del arriendo DFL2 es la que más pesa en un proyecto de renta, porque actúa todos los meses durante todos los años que mantengas la propiedad.
- La rebaja de contribuciones tiene fecha de vencimiento. Si proyectas a 20 años una propiedad cuya rebaja termina en 8, la segunda mitad de tu proyección paga el doble.
- El 55 bis se va apagando solo. Los intereses bajan cada año a medida que amortizas, así que el beneficio es mayor al principio y casi nulo al final.
- No cuentes con el 27 bis salvo que un contador te confirme por escrito que tu caso califica.
Una recomendación práctica: proyecta primero sin beneficios tributarios. Si el proyecto se sostiene igual, los beneficios son un extra. Si solo funciona con ellos, estás apoyando la inversión en algo que depende de tu renta, del metraje y de plazos que se agotan.
Preguntas frecuentes
¿Cuántas viviendas DFL2 puedo tener con beneficios?
Desde la Ley 20.455, de 2010, solo dos viviendas adquiridas por compra gozan de los beneficios por persona natural. La tercera en adelante no accede, aunque la propiedad esté acogida al DFL2 por su recepción municipal.
¿Puedo recuperar el IVA si compro un departamento nuevo para arrendar?
En general, no. El SII concluyó en 2024 que el mecanismo del artículo 27 bis no se aplica a las viviendas económicas acogidas al DFL2, porque son activos que no se destinan a una actividad gravada con IVA. El arriendo de una vivienda sin amoblar está exento, así que no hay débito contra el cual imputar el crédito.
¿Cuánto puedo rebajar por intereses hipotecarios?
Depende de tu renta anual. Bajo 90 UTA rebajas el 100% de los intereses con tope de 8 UTA. Entre 90 y 150 UTA la rebaja va disminuyendo según una fórmula. Sobre 150 UTA no hay beneficio. Solo se rebajan los intereses: no el capital, ni los seguros, ni las comisiones.
¿Por cuánto tiempo dura la rebaja de contribuciones del DFL2?
No es permanente: 20 años si la vivienda no supera los 70 m², 15 años entre 70 y 100 m², y 10 años entre 100 y 140 m². Se cuenta desde la recepción municipal, no desde que compraste.
¿La exención de 8.000 UF es por propiedad o por persona?
Es un tope acumulado por persona a lo largo de toda su vida, no por propiedad. Sobre el exceso puedes optar por un impuesto único del 10% o incorporarlo a tu base del Global Complementario.
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Probar gratis la calculadoraEste artículo tiene fines informativos y refleja la normativa vigente a la fecha de publicación. Los topes en UTA y UF se reajustan, y la aplicación de cada beneficio depende de tu situación particular. SmartIn entrega herramientas de análisis y no constituye asesoría tributaria: antes de tomar decisiones o declarar, revisa tu caso con un contador o asesor tributario.